代币化

李布朗斯基试图为客户提供一个所谓的 "零散投资 "进入房地产市场的机会

我们的目标是将房产代币化，为我们的散户投资者提供各种好处，例如

• 全球访问
• 即时进入投资头寸
• Lee & Bronski为转售目的回购代币
• 通过白名单的点对点交易进行即时结算
• 最小化的交易费用
• 根据正在出租、出售或翻新的房产的代币化股份来赚取收益率
• 通过分散不同地区和类型（住宅、工业、商业）的房地产投资组合来降低风险

定义

代币化是金融业中一个快速发展的领域，它能够以数字代币的形式进行投资，由现实世界的证券或资产支持。在本文中，"代币化 "将被用作对使用区块链技术将传统的非数字证券转移到数字形式的过程的一般描述。"代币化证券 "将被用来描述具有证券特征和功能的数字投资产品。"证券代币 "将用于描述向投资者发行代币化证券的形式。

代币化的核心是区块链技术，这是一种分布式账本，可以在授权利益相关者的网络中确保数据的相同副本。与集中式数据库相比，存储在区块链上的数据不存在单点故障，未经授权访问或更改数据几乎是不可能的。利用区块链技术的安全、不可改变的特性，代币化促进了数字部分所有权的安全交易记录和快速的结算过程。

代币化在房地产领域正迅速获得牵引力，传统的房地产机构正在与技术供应商合作，探索债务或股权的代币化。随着越来越多的技术支持的房地产项目的实现，我们预计房地产投资将因投资者获得优质物业资产的机会增加而变得活跃起来。技术供应商将反过来受益于优质资产的发起，以及不断扩大的传统房地产利益相关者网络的金融专业知识。

代币化的一般好处

分数化

对于传统上有大量预付资本要求的资产，代币化通过使资产的利益更容易在更多的投资者中分配，降低了投资的门槛，使资产的使用民主化。部分所有权由区块链上的数字成员登记册（ROM）安全地管理。 新的金融产品可以以较低的单位成本分配给更多的投资者，其收费结构包括以前无法获得的投资机会的使用费。

业务效率

智能合约是区块链上的可编程动作，有利于合规检查、投资者白名单和包括股息分配在内的发行后事项等流程的自动化。智能合约还可以对具有独特品质的代币进行编程，例如可以以相对较低的运营成本为代币化资产创建每个股票类别的特征和可定制的费用结构

缩短结算时间

代币化产品的交易几乎可以即时结算，而不像传统金融交易有时需要几天或几周的时间来结算。

数据透明化

区块链作为一种分布式账本技术，以其不变性和抗网络攻击性而闻名，因为数据分布在参与节点的网络中，而不是单一的集中式数据库。 虽然交易信息在区块链上是可追踪和可见的，但区块链交易的数据匿名性是通过加密哈希值保存的。

灵活性

上述要素使投资具有灵活性：部分化使投资组合的构建和多样化更加灵活；运营效率和减少的结算时间使投资权益的转移更加迅速；数据透明为投资分析带来最新信息

流动性

代币化通过在投资者之间实现股份的安全转让来实现流动性，每笔交易都反映在数字ROM上。随着世界各地的监管制度接受并建立了数字证券交易所的监管框架，代币化证券的全球公开市场流动性也在顺利进行。

代币化证券的生命周期

代币化证券的生命周期大致可分为5个阶段

01 在最初的交易结构阶段，需要对证券代币的条款和条件做出关键的决定。无论采用何种技术，交易结构都是任何证券发行的一个组成部分。代币化不是为了避免遵守适用的法律和监管要求；相反，技术的使用是为了从根本上改善操作流程，以实现创新的金融解决方案。图中蓝色阴影的阶段是技术可以带来巨大利益的地方。

02 在数字化阶段，传统上以纸张或文件形式存储的信息被上传到区块链，并在智能合约中进行编码，同时发行安全代币。

03 初级发行是指将代币分发给投资者以换取投资资本的过程，投资者的信息被记录在数字ROM上。

04 代币化后管理涉及公司行为管理流程，包括股息分配和股东投票，其中许多可以通过在代币上编码的智能合约来实现自动化。代币化后的管理将持续到代币的整个生命周期，直到到期或赎回。

05 最后一个阶段，也是代币化在提高流动性方面的价值实现的地方，是二级交易。这是指代币持有人可以通过场外交易安排或在交易所与其他投资者交易代币。

第一阶段：交易结构设计

证券代币通常由一个实体、公司或个人发行，并为代币持有人提供特定的权利，如所有权、偿还特定金额或有权分享未来利润。代币化证券的形式和结构对于确定投资者在相关资产中的权利和义务以及最终将获得何种形式的回报至关重要；它也将是分析代币化证券的收益和损失应如何征税的出发点。此外，代币化可能会影响估值过程，这反过来可能会影响证券代币的交易价格。由于代币化仍然是一个相对较新的领域，对上述问题的分析必须在个案的基础上进行。然而，随着代币化证券交易数据的积累，这种情况在未来很可能发生改变，供机构分析。

结构不同的证券以不同的方式从代币化中获益。资产所有者和管理者应该考虑证券产品的主要目标和结构的基本原理，以评估代币化技术如何补充目的和提高效用。例如，与房地产私募股权（PE）基金相比，由房地产担保的债券的到期时间相对较短。与传统的发行相比，代币化的债券产品将更多地受益于简化的操作和自动化的发行后公司行为管理，如票据分配，而PE基金可以从增加的流动性中获得显著的额外优势。

代币化证券的发行人也必须寻求专业意见，以便就产品结构中包括哪些司法管辖区做出明智的决定。管理代币化证券的监管框架在不同的司法管辖区会有所不同，而不同司法管辖区的不同税收制度可能会对代币化证券的价格及其成本效益产生重大影响。此外，发行人还应该就目标投资者的位置寻求建议，因为这将引入与代币化证券的营销和发售有关的监管考虑。

部分所有权允许广大投资者分享资产的利益，而证券代币的可编程性在技术上实现了无限的股份类别和广泛的可定制的费用结构，且运营成本低。有了这些新的选择，发行人将受益于明确确定目标投资者群体，包括投资资本承诺水平和对流动性的预期需求。

治理

与主要通过不受监管的首次代币发行（ICO）进行的第一波数字资产融资不同，证券代币及其发行对商业界有相对明确的监管影响和应用。监管制度包括对代币发行者、其服务提供商（如代币交易所的运营商）以及代币投资者的许可、风险监测和报告等相关要求。

在现有的监管框架下，证券代币的创建、所有权和转让通常以类似于传统证券的方式受到监管。因此，应考虑类似的治理和监管因素，包括法律所有权、投资者了解你的客户（KYC）程序和合规性、会计和投资尽职调查，下面列出了一些例子。

法定所有权

根据需要设立基金或信托结构，以持有基础资产，并确保代币所有者通过适当的法律文件获得权利和/或所有权。

投资者KYC与合规 确保发行人、投资者和技术提供商了解并遵守当地的监管和许可要求，其中包括根据当地的反洗钱/KYC要求对代币所有者和服务提供商进行监督。

会计 澄清基础资产的性质，以便根据会计原则将证券代币作为 "金融资产 "入账，否则，代币可能被定性为 "库存"。

投资尽职调查 了解代币化证券背后的市场参与者，包括技术提供者的背景；了解支持代币化证券的资产和证券代币附带的权利；以及证券通过发行、分销和/或交易所平台的发行和交易流程。

估值。房地产和商业

估值有许多组成部分。除了相关资产或业务未来产生现金流的能力，如产生租金收入或销售收入的能力外，还应该考虑其他因素，包括交易成本和市场流动性。

对于代币化资产来说，基础资产或业务的核心现金流产生能力并没有改变。然而，代币化过程可以通过提高原本缺乏流动性的资产的流动性来创造价值，同时也大大降低了交易和管理成本，特别是在部分所有权和二级交易方面。

节约行政费用的价值

代币化过程可以大大降低拥有资产的管理成本。使用内置的智能合约，定期的行政行为，如季度报告或收入分配也可以自动化，进一步降低行政和合规成本。具有长寿命和频繁管理活动的资产，如房地产资产或PE基金，特别适合从代币化提供的成本节约中获益。

流动性溢价带来的价值

流动性是指一项资产在不遭受重大折价的情况下随时可以转换为现金的能力。像阿里巴巴或苹果这样的上市公司的股票就是流动性金融资产的完美例子。投资者可以相当容易地购买和出售该公司的股票，而不会有太多的延迟或产生高额的佣金成本。当一项资产不具流动性时，投资者可能无法立即购买或出售该资产，因此在投资者决定购买和交易结束之间面临价格波动的不确定性。由于资产的不流动性，交易成本也可能很高。

大型商业地产是非流动性资产的好例子，因为每个地产都是独一无二的（缺乏标准化），需要大量的前期投资。这种投资的交易期很长，一旦投资，由于交易成本高，业主往往会长期持有该资产。从寻找房产到完成交易的典型时间表可能是6个月到2年，交易费用在资产价值的1%到3%之间。

相比之下，代币化是单一资产或小型资产组合所有者的理想选择，因为在向投资者提供参与零星所有权和随后的二级交易的权利方面，时间和成本大大降低。

关于一级分销的部分将探讨流动性以及由此产生的单一房地产资产的估值如何受到代币化的影响，而关于二级交易的部分将探讨私募股权基金代币化的估值考虑。

税收

投资于最终从房地产获得价值的数字资产，并不自动意味着适用于直接持有房地产的普通税收规则，除非有关数字资产在法律上代表了房地产本身的直接、部分所有权。

如果所持有的数字资产是一种证券，如公司的股票或债券或合伙企业的权益，那么关于出售股票、债券和合伙企业权益的收益或损失以及包括股息、利息和合伙企业分配的分配的征税规则应同样适用。

如果适用的监管框架允许数字形式的所有权，一般预计当地的税收规则将与传统的以股代息形式的直接所有权的适用方式相同（尽管如果这不可能，那么可能需要实施信托或托管类型的安排）。

因此，以数字形式持有股份或合伙权益，并通过智能合约进行交易的事实，一般不会改变管理这些权益持有的税收规定。对于一些司法管辖区，税收规则可能非常直接，但对于其他司法管辖区，在事实和情况决定税收待遇的情况下，可以想象会出现不同的结果。

第二阶段：数字化

代币化通过实现部分所有权和降低非流动性资产投资的准入门槛来解锁流动性。

代币化的两个核心组成部分是区块链技术和智能合约。区块链技术有助于简化流程，它允许不同的利益相关者安全地访问同一数据副本，未经其他利益相关者的验证，这些数据不能被改变。代币化的核心数据是待代币化资产的数字ROM，它被上传到区块链上作为所有权的完整记录。

虽然部分所有权本身并不是一个新的概念，但在区块链上维护ROM使部分所有权的管理大大增加了效率，因为数字ROM几乎可以即时更新，而且它可以抵御未经验证的行为者的擅自改动。每笔交易都被加密并记录在区块链上，使敏感数据可被追踪，但可被智能合约保护。

智能合约构成了可编程行动的构件，这是解锁流动性的关键。智能合约被编码以执行合规协议、尽职调查、KYC和反洗钱（AML）程序，这些都是由监管要求规定的，并由个别发行人设定的条款进一步规定。智能合约在促进近乎即时的交易结算方面也发挥着作用。

区块链上不可更改的交易记录和智能合约实现的高度自动化为投资带来了亟需的流程优化和效率。其他在整个投资生命周期中可编程的行动包括投资者和公司行动管理，如分配股息和举行股东投票。

技术使部分所有权作为数字记录被安全地管理，投资者的尽职调查和合规协议被自动化，交易结算以数字方式完成。这些变化的累积效应是大大减少了与以前非流动性资产交易相关的时间和经济成本，通过释放流动性使资产所有者和投资者都受益。随着全球各地的监管制度不断发展以满足这些技术发展，代币化资产的二级市场交易将蓬勃发展。

第三阶段：初级分配

例子。直接持有财产的公司的股份

投资单个房地产资产的成本非常高，往往需要大量的预付资金，这对普通投资者来说可能是个障碍。直到最近，部分所有权的概念被用来解决这一进入障碍，主要是以房地产投资信托基金（REITs）的形式，使投资者能够获得房地产物业组合中的部分所有权利益。

代币化在几个方面改进了这种模式：它促进了部分所有权的实施和管理，并简化了所有权转让和结算的事项。

代币化使可定制的收费结构包括对以前无法获得的投资机会的准入溢价，以及对以前流动性差的资产降低流动性溢价。

与传统的单一物业资产投资相比，被代币化为私募股权的建筑可以以较低的单位成本分配给更多的投资者。

为了将个人财产代币化，财产的所有权由一个特殊目的机构（SPV）持有。代币化软件被用来在区块链上创建一个数字ROM，记录SPV（以及财产）的完整所有权。智能合约被编码以反映所有权的条款，代币被发行给投资者，代表SPV（以及财产）的部分所有权。每个投资者的部分所有权都被记录在数字ROM上，智能合约被编码以实现某些企业管理行为的自动化，包括股息分配和股东投票。

代币化的单一房地产资产的估值

代币化资产具有与传统资产相同的产生现金流的能力。此外，代币化通过增加资产的流动性，减少交易成本和与投资相关的管理成本来增加价值。投资者在对资产进行估值时，应考虑到所有这些好处。

代币化是单一资产或小型资产组合所有者的理想选择，因为在向投资者提供参与部分所有权和随后的二级交易的权利方面，大大减少了时间和成本。

一个全新的代币化工作流程的初始设置预计需要大约2至3个月，这取决于项目的复杂性。还需要额外的时间对投资者进行初步验证和入职。

然而，在最初的代币发行后，零散的所有权权益可以在其指定的网络或市场内轻松有效地进行交易，因为大多数投资程序，包括KYC和AML将在代币化过程中自动完成。

与传统的金融交易相比，代币化带来的时间节省，对于涉及房地产部分所有权权益的交易，可以是6个月到1年。二次交易的成本可能只是传统房产交易成本的一小部分。

直接持有财产的公司的代币化股份的征税问题

以一个假设的案例为例，一个香港的公司投资者认购了一家在开曼群岛注册的税收居民公司的新股份，该公司的所有权以数字代币的形式体现。该开曼公司反过来将收到的现金用于认购一家澳大利亚公司的新股，该公司随后购买了澳大利亚的房地产，但没有持有其他资产。

由于本案中的资产将包括开曼公司的代币化股份，预计开曼和澳大利亚的普通税收规则将适用。开曼和澳大利亚有关出售代币化股票的税收规则应该是直接的。不会有任何开曼群岛的税收，但香港投资者的收益将被征收30%的澳大利亚税，因为澳大利亚对出售位于世界任何地方的股票的收益征税，而出售的股票的价值至少有50%是属于澳大利亚不动产。

从香港的利得税角度来看，税收处理需要进一步考虑。以贸易收益为例，在香港进行的贸易或业务所产生的源自香港的收益要缴纳利得税。这将在下文关于贸易的章节中进一步讨论。

第四阶段：标志化后的管理

在代币化后的管理中，智能合约执行自动化的公司行动管理流程，包括股息分配和股权投票。智能合约还促进了代币转让的迅速结算。发行人对在代币转让最终完成之前通过自动限制的投资者的最终批准或拒绝保留控制权。证券代币整个生命周期的每一笔交易都在区块链上有不可更改的记录。

例子。以房地产作担保的债券

由房地产担保的债券是固定收入投资或贷款，通常提供相对稳定的收益。

通过使用区块链技术进行债券的数字发行、交易和管理，代币化可以大大降低债券发行的成本，精简和降低债券整个生命周期的众多成本。

公司信息被记录在区块链上后，智能合约被编码为债券发行的条款。投资者将获得代币，这是债券的数字代表。

结算、交易和发行后的票据支付都可以通过智能合约执行。

第五阶段：二级交易

代币化最重要的好处之一是它能够通过二级市场交易带来流动性。房地产在全球是一种有吸引力的资产，在亚洲和香港尤其如此。市场对交易型房地产投资信托基金产品的渴望已得到证实，这表明对房地产投资产品二级市场交易的需求。房地产的流动性不足可能不是因为缺乏需求，而更多的是由于高资本要求、长锁定期和艰巨的交易过程。

房地产投资信托基金的一个缺点是缺乏对房地产投资信托基金组合内单个资产风险的再平衡的控制。代币化首先通过部分所有权解决了可及性问题，然后使这些部分权益在单一房地产资产中迅速结算和转让，促进了投资组合构建的灵活性和可定制性，这是房地产投资信托产品所不具备的。

代币化也促进了更多种类的房地产资产的流动性。例如，目前投资于项目融资的资本被长期锁定，开发的延迟可能导致严重的损失。项目融资的代币化基金将具有实现二级交易的吸引力，允许投资者在基金期限到期前退出投资。

监管环境。运营证券代币二级交易的平台- 香港

交易平台的访问必须仅限于专业投资者。经营者必须遵守证监会于2019年11月发布的 "虚拟资产交易平台经营者的许可条款和条件"。需要获得证监会颁发的进行第1类（证券交易）和第7类（自动交易服务）受监管活动的许可证。

例子。房地产私募股权基金

房地产基金在代币化领域备受关注，因为基金的中间结构特别适合代币化的技术实现，这需要在区块链上创建一个数字ROM的初始步骤。无论基金的基础资产是否被代币化，基金的权益都可以被代币化，尽管代币化的房地产资产可以从与基础价值驱动因素的直接联系中提供进一步的可定制性和灵活性。在基金层面上，基金权益的代币化本身可以产生部分化、运营效率和流动性的好处，特别是对于锁定期长、最低投资额高的私募股权基金来说，这是一个重要的进入障碍。

在具有伙伴关系结构的私募股权（PE）基金中，普通合伙人（GP）和有限合伙人（LP）的伙伴关系利益可以从代币化中受益。GP将保留其部分所有权用于管理目的，并将其在基金中的部分经济利益代币化，从而使GP有更多的资本可用于进一步的收购或其他商业目的。

基金中LP权益的代币化将实现流动性，允许基金中的现有LP将其在基金中的全部或部分权益转让给新的投资者，后者在转让LP代币时将进入基金的数字ROM中。这意味着，希望重新平衡其投资组合的投资者将能够把他们在基金中持有的权益转让给另一个投资者，并在基金期限到期前兑现。这将为房地产基金的投资带来急需的灵活性和流动性，并使更多的投资者能够参与到一个具有更大流动性的市场中。对于基金经理来说，与场外交易相比，代币化基金权益的相关成本和负担将大大减少，以方便LPs之间的基金权益转让。

代币化私募股权基金的估值

节省时间和成本的好处也直接适用于PE基金，另一个（传统上）高度不流动的资产类别。

传统上，一旦投资者对一个PE基金做出承诺，他们就可以承诺长达10年或更长时间。如果投资者需要在PE基金的期限结束之前退出投资，投资者将需要进行一个艰巨而富有挑战性的过程，包括寻找一个潜在的买家，使潜在的买家完成尽职调查，然后商定出售其在PE基金中的权益的法律文件形式。这个过程可能需要6个月到1年的时间，而且出售的投资者可能需要在资产净值的基础上折价出售其权益。

认识到代币化对非流动性基金投资者的好处，美国和欧洲的某些PE基金已经开始将其基金的利益代币化，这将使有限合伙人（LPs）更有效地交易基金利益的所有权。

估值专业人员用来评估流动性溢价或折价的方法之一是期权定价模型，即评估购买一个可以对冲预定期间价格波动的期权的成本。到期时间和资产的波动性是决定期权价格的关键因素。

例如，在6个月内对冲股票价格的期权，在此期间的预期波动率为10%，约为当前股票价格的3%，如果到期时间增加到1年，期权的价格将增加到当前股票价格的4.5%左右。为了评估代币化过程中节省时间因素的价值，估值者可以考虑与经纪人签订私人合同，在交易时间内对冲价格需要多少钱。与购买标准股票期权相比，私人对冲合同几乎总是要贵得多，如果有的话。

当一家私人公司上市时，流动性溢价可以从10%到50%不等。然而，在目前，大多数代币化资产，如大型商业地产或PE基金，只提供给合格的投资者，也就是高净值个人或机构。因此，代币化带来的额外流动性溢价仍然无法与公司的IPO相提并论。尽管如此，随着区块链技术和代币化等相关应用的接受度越来越高，以及世界各国政府对代币化资产监管框架的推进，此类资产的流动性溢价将继续增加。

案例研究。亚洲第一个代币化基金

2019年，西德利为一家位于香港的基金经理（经理）提供咨询，帮助其构建和建立亚洲第一只代币化基金（基金）。

该基金投资于非流动性资产，与大多数投资于房地产资产的基金类似，需要(i)较长的基金期限，以确保基金经理有足够的时间收购、增值和处置投资，以及(ii)封闭式结构，意味着投资者无权从基金中赎回或撤回其权益。

由于本基金是基金经理为投资同一类非流动性资产而设立的一系列基金中的第一个，本基金已被设立为设在开曼群岛的独立投资组合公司（SPC）下的第一个独立投资组合，这提供了某些时间和成本效率。

为了吸引更多的投资者，基金经理聘请了一个技术平台将基金的100%股权代币化，这将实现二级市场的流动性。

该基金的投资者在兼容ERC20的数字钱包中获得数字代币（代表基金的股权）。虽然投资者在基金有效期内不能从基金中赎回，但投资者可以在二级市场上向其他投资者出售他们的全部或部分代币，但要遵守嵌入技术平台的智能合同中的转让限制。

基金的成员登记册记录了基金的股本权益的所有权。成员登记册由管理人以记账式分类账的形式保存，同时也是技术平台上的区块链分类账。

该基金的开创性建立，为亚洲其他资产管理公司将基金代币化铺平了道路。预计基金经理将接受代币化，特别是在市场的封闭式部分，因为其明显的优势将使封闭式基金的投资对更广泛的投资者更具吸引力。

挑战与机遇

虽然代币化有望解决许多障碍，并使房地产投资机会民主化，但鉴于代币化的初创阶段，有一些问题必须考虑。

法律和法规的不确定性

与传统的资产类别不同，证券代币的新颖性意味着这一领域的法律和法规尚未确定，也没有经过法院和监管当局的检验。尽管世界各地的监管机构已经发布了一些与证券代币有关的指导意见，但随着技术的日益普及和市场的不断发展，法律和法规很可能会有新的发展和变化。此外，不能保证目前支持或不反对利用代币化的监管机构和管辖区在未来会继续这样做。

因此，关于证券代币的发售、分销、持有、交易和管理的法律和监管要求和限制在未来可能会发生变化。这可能会给证券代币的发行者和投资者都带来不确定性，这可能会损害证券代币的采用和二级市场的流动性。

然而，应该注意的是，某些司法机构对证券代币和加密货币进行了区分。加密货币和证券代币之间的一个根本区别是价值的产生方式。房地产证券代币的价值驱动因素来自于相关的真实资产本身，这使得房地产证券代币的价值比加密货币的价值波动更小，更容易确定。此外，证券代币通常属于现有证券法规的范围，即使在加密货币不受监管或被禁止的司法管辖区，这样，证券代币的投资者可能比加密货币的投资者得到更好的保护和权利。

保密性

一般来说，房地产基金和交易在性质上是保密的。这类项目的管理者和参与者通常不希望披露商业条款或其他敏感的商业信息，除非向有限的感兴趣的潜在投资者披露，而这些投资者将受到保密义务的约束。有时，这种保密性甚至可能是一种监管要求，例如，如果相关项目涉及到一个上市或受监管实体。

从历史上看，保持这种保密性对房地产交易和基金来说不是问题，因为它们通常只提供给少数机构、公司和高净值投资者，这些投资者通常会受到长期锁定，直到项目期限结束。然而，就可能在交易所上市进行二级交易的证券代币而言，为了促进投资和交易，有必要向更多的潜在投资者披露商业敏感信息。

区块链技术实现的数据透明度和金融交易中需要的信息隐私之间的平衡将是一个重要的发展领域。公共区块链上的数据隐私可以通过零知识证明等协议来保护，其中一方可以向交易方验证他们对某些数据的了解，而不透露数据是什么。随着进一步的发展和勤奋的结构，区块链协议将实现数据的透明化，保护利益相关者免受非法或不适当的信息隐瞒，而不泄露机密的商业数据。

当前流动性不足

代币化的最大承诺之一是为以前缺乏流动性的资产带来流动性，特别是通过促进全球交易所的二级市场交易。流动性将是证券代币市场的关键驱动力之一。然而，现有国际交易所的证券代币的流动性目前相对较低，这意味着代币化的全部潜力还有待实现。

可以想象，缺乏二级市场对零散房地产投资产品的需求可能会导致二级市场的流动性在未来无法发展，然而公开交易的房地产投资信托基金的表现表明，这种情况不太可能发生：例如，公开交易的美国房地产投资信托基金的平均每日美元交易量为97亿美元。

支撑目前低水平流动性的其他因素无疑是缺乏监管的清晰度，这导致市场缺乏理解，以及缺乏监管框架来促进发展所需的基础设施，以推动证券代币的二级市场交易。在这方面，全球的监管机构最近有了相当大的进步。国际证券委员会组织在2019年5月发布了一份咨询报告，其中包括各司法管辖区监管虚拟资产交易平台的主要考虑因素和工具包，而证监会在2019年11月6日发布了一份立场文件，列出了虚拟资产交易平台的新监管框架。这些和其他最近的发展意味着，未来可以预期用于证券代币二级市场交易的受监管交易所的运作，这被普遍认为会促进代币化证券的二级市场流动性。

房地产代币化的未来

迄今为止，房地产代币化项目都是紧密基于传统的商业模式，这是在采用新技术时应采取的审慎预防措施。随着围绕代币化的技术和商业模式的不断成熟，该技术不仅可以用来改善现有的商业运作，而且可以创造新的商业机会。代币化带来了整合价值创造途径和调整各种利益相关者利益的潜力。在未来，代币化可以应用于员工激励计划、以租代售安排和联合办公空间。

总结

传统的房地产投资涉及重大的财务承诺、冗长的流程、过多的文书工作和孤立的信息。代币化通过为房地产交易带来运营效率和信息透明度，并为房地产投资带来部分所有权和流动性的额外好处来解决这些问题。

技术的采用有望使房地产生态系统中的所有利益相关者受益，并使他们获得收益。

从发行人的角度来看，碎片化使他们能够以更大的投资资本池接触到更广泛的投资者，而简化的流程和自动化降低了代币化证券生命周期中的运营成本。由区块链技术促成的结算使资产所有权的转移更快、更安全，在区块链上始终追踪着所有权的不可改变的记录。

对于那些以前无法负担房产投资的高额前期资本要求的投资者来说，代币化房地产首次在这一资产类别中实现了可获得的投资机会。对于寻求投资组合多样化的大型投资者来说，代币化有利于通过近乎即时的结算进行定制化的投资组合再平衡，因此投资者可以出售或购买代币来调整他们对特定资产的风险敞口，并灵活地管理其投资组合中更广泛的资产，包括房地产等传统资产和运动队等异国资产。

传统的中介机构，如估价师、审计师和经纪人，将从数据的准确性和可用性的提高中受益，敏感信息将受到加密保护，以防止未经授权的一方。流程的自动化消除了重复性的工作，最大限度地减少了人工错误，腾出时间和经济资源，专注于代币化房地产资产的交易结构的增值方面。

尽管在金融工具中采用代币化的做法仍处于相对初级阶段，但世界各地的监管机构和监管框架正在迅速适应，以接受和促进这一新一轮金融创新的持续发展。下一步对于房地产投资中更广泛地采用和快速推进代币化至关重要，这就是机构的参与和商业框架的发展。技术是一个不可或缺的促进因素，但技术本身不能决定结果。为了充分实现代币化的承诺利益，拥有知识、经验和影响力的利益相关者必须共同努力，建立一个大于其各部分之和的生态系统。